WebAvocat

Droit civil

Fil des billets

Le mandat conclu entre l'agence immobilière et l'acheteur

Un petit hors sujet avec une incursion en droit immobilier pour répondre à l'interrogation d'un internaute sur un forum que je fréquente.

Il s'agit de la situation de l'acheteur d'un bien immobilier qui visite un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, qui demande à réfléchir et retrouve peu de temps après ce bien immobilier sur le marché directement proposé à la vente par son propriétaire.

Dans quelles conditions l'acheteur peut être inquiété par l'agence s'il conclut directement avec le vendeur et que l'agence en a eu vent ? Cette dernière peut-elle notamment lui demander le réglement de sa commission ? 

Soyons clair sur un premier point. Nous n'avons aucune information sur le rapport liant le vendeur du bien immobilier à l'agence. Je n'évoque donc pas du tout ce rapport sauf sur les très courts points où il pourrait avoir une incidence sur celui entre l'agence et l'acheteur.

Pour que l'acheteur soit engagé envers l'agence immobilière, il faut qu'un mandat ait été conclu entre eux par lequel l'acheteur (le mandant) donne mandat  àl'agence immobilière (le mandataire) de notamment rechercher, négocier et faciliter l'acquisition d'un appartement.

L'idée est de voir ici dans quel cas de figure, un mandat a été conclu entre ces deux parties. C'est donc principalement une question de preuve de l'existence de ce mandat.

Lire la suite...

L'expulsion du locataire pour non-paiement des loyers

Il s'agit ici du problème de la résiliation judiciaire du bail d'habitation pour acquisition de la clause résolutoire.

Quelle est la signification de cette phrase absconse ?

Il faut en revenir ici à la lecture de tout contrat de bail d'habitation (appelé vulgairement contrat de location) qui prévoit de façon quasi-systématique une clause résolutoire, c'est à dire une clause qui prévoit la résiliation de plein droit (la cessation automatique) du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire.

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions de validité de la clause résolutoire qui n'est admise que dans trois hypothèses de carence du locataire :

  • défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus
  • non-versement du dépôt de garantie
  • défaut d'assurance des lieux

Lire la suite...

En fait de meuble, la possession vaut titre

Essayons de voir ce que signifie cette affirmation énoncée à l'article 2279 du Code civil.

L'article 527 du même code énonce que "les biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi". Sont des biens meubles par exemple : les meubles meublants, les ustensibles, les outils, les objets divers, les animaux, les meubles par anticipation (immeubles qui deviendront, dans un proche avenir, des meubles), les gages, les droits de créance, les actions en justice ...

La propriété des biens meubles s'acquière par voie successorale, vente ou donation. Mais il existe également une forme originale d'acquisition de leur propriété. C'est la possession, objet de l'article 2279 du Code civil.

Il faut bien distinguer propriété et possession.

Lire la suite...

Le congé pour vente en matière de baux d'habitation

On entend par congé l’acte par lequel l’une des parties au contrat de bail manifeste à l’autre partie sa volonté de mettre fin au contrat.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception et indiquer le motif allégué. L’écrit qui vaut congé doit donc clairement retranscrire la volonté manifeste du bailleur ou du locataire de mettre fin au contrat de bail et indiquer la cause du congé : reprise, vente ou motif légitime et sérieux.

L'article 15-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (modifié par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006) définit le régime du congé pour vente :

Lire la suite...

Entretien des lieux en matière de bail d'habitation

Le Tribunal d'Instance traite en grande partie de problèmes locatifs, à 99 %, des locataires qui ne payent par leurs loyers et qui sont assignés par leur propriétaire (leur bailleur) pour être condamnés à les payer et pour que leur expulsion soit prononcée.

Un des arguments récurrents des locataires qui ne payent pas leurs loyers est le défaut d'entretien des lieux loués par le propriétaire. Recadrons les obligations de chacun en la matière.

La charge de l'entretien des lieux loués repose à la fois sur le bailleur et le locataire. La nature des réparations détermine la partie qui en a la charge. Il peut être dérogé à cette répartition, prévue par le Code civil, par des clauses particulières du bail.

Lire la suite...